I stället för marknadshyror: bostadspolitik
Ger mig på ett gammalt kärt ämne för mig; den oreflekterade idén att marknadshyror skulle förbättra bostadsmarknaden genom att fler hyresrätter byggs och att det befintliga beståndet används mer effektivt. Snarare är risken överhängande att det byggs mindre och att den stora effekten blir rikare fastighetsägare och byggherrar. Föreslår i stället något så radikalt som bostadspolitik.
Förespråkarna av marknadshyror verkar ofta ha en modell av perfekt konkurrens i bakhuvudet. I en sådan ekonomisk modell kommer marknadshyror först att leda till högre hyror, vilket blir en signal till marknaden som då bygger fler hyresrätter. Eftersom byggkostnaderna inte ökar kan det ibland också hända, i modellvärlden, att hyrorna efter ett tag sjunker tillbaka igen när utbudet av hyresrätter ökat. Modellen stämmer dock dåligt överens med verkligheten. I verkligheten stod de tre största byggbolagen för 43 procent av den totala byggkostnaden i Sverige år 2016 – de tjugo största bolagen stod för 72 procent. Ett annat sätt att beskriva marknaden på är att Peab år 2019–2021 stod för 184 gånger så stor del av byggkostnaden som Sveriges 60:e största byggbolag (Schakt i JKPG AB). Om vi i stället tittar på listan över de 60 största byggbolagen (sett till byggkostnader) så stod de fem största för 51 procent av byggkostnaden 2019–2021. Ytterligare ett sätt att visa på koncentrationen är att titta på omsättning. Av de trettio största bolagen 2019 stod då de fem största för 63 procent av omsättningen.1
En hel del siffror för att konstatera ett enkelt faktum; svensk byggmarknad domineras av några få oligopolföretag. När vi har byggoligopol förändras ekvationen ovan. Om hyrorna blir högre när utbudet av hyresrätter är lågt kommer byggbolagen tjäna på att byggandet hålls igen och därmed kunna sälja de fastigheter som byggs till ett högre pris. De behöver, tack vare sin oligopolställning, inte oroa sig för att någon konkurrent ska komma och bygga i deras ställe och därmed pressa priserna.2
Dessutom har vi kommunalt planmonopol. Det är kommunerna som bestämmer hur mark ska användas och hur det ska byggas i kommunen. Det finns således inga garantier för att det skulle bli fler bostäder, ens på en “perfekt marknad”. Dessutom är kommunerna stora markägare och bestämmer hur mycket mark de vill sälja åt gången. Säljer kommunerna lite mark kan de kräva ett högre pris. Med marknadshyra kommer hyrorna öka mer ju mindre som byggs, vilket ytterligare ökar värdet av den mark som faktiskt bebyggs. Kommunen har därför extra stort incitament att endast sälja lite mark åt gången om vi skulle ha marknadshyror. Tron att marknadshyror per automatik skulle innebära en mer välfungerande bostadsmarknad och ett större utbud av hyresrätter kan därför ses som ett luftslott.
Eftersom vi redan har nära nog marknadshyror i nyproduktion är ändå de flesta medvetna om att det inte blir fler bostäder med högre hyror, men man tänker sig då i stället att nuvarande utbud av hyresrätter kommer att användas mer effektivt. Det diskuteras om inlåsningseffekter av att hyran över tid blir billig utan marknadshyra. Det leder till att människor bor kvar i sina hem även när livssituationen förändrats (barnen har kanske flyttat ut och deras rum används inte längre ”effektivt”). Det vill säga att äldre par bor kvar i en stor, men förhållandevis billig, hyresrätt. Med marknadshyror uppstår dock en annan inlåsningseffekt: Äldre par bor kvar i en stor bostadsrätt i stället för att flytta till en mindre hyresrätt. Om du köper en bostad i dag kommer den att vara billigare att bo i om 25 år när du amorterat av lånet. Samtidigt kommer hyrorna att vara högre. Har vi marknadshyror kommer de vara ännu högre. Det här skapar en annan typ av inlåsningseffekt.3
En annan del av effektivitetsargumentet handlar om vem som får ett nytt hyreskontrakt. Utan marknadshyra, det vill säga utan prissignaler, kommer inte den person som högst värderar bostaden att få kontraktet. Det finns en hel del att säga om att göra generella likhetstecken mellan att ha råd och vara den som högst värderar något i ett ojämlikt samhälle. Eller för den delen att det nödvändigtvis skulle vara effektivt att de som jobbar i innerstädernas caféer inte har råd att bo där, medan en hemarbetande IT-konsult kan bo i en stor hyresrätt mitt i stan. Oaktat finns det många viktiga och stora delar av ekonomin som ligger eller borde ligga utanför den privata marknaden. Vård, utbildning och omsorg, exempelvis. Argumentet att även ställa tillgången till bostäder utanför den ”vanliga” marknadsekonomin bottnar i att bostäder är en social vara.
För att en bostad överhuvudtaget ska vara möjlig att bo i behövs offentliga investeringar. Det behövs vägar och annan infrastruktur, det behövs förskolor och annan välfärd i närheten. Det offentliga måste helt enkelt aktivt investera i områden för att bostäder ska byggas – och mängden offentliga investeringar kommer direkt avgöra bostädernas värde. Frågan är varför det då verkar vara långsökt att det offentliga också aktivt investerar i och ser till att själva bostäderna byggs, eller reglerar dess priser?
Bostäder är en social vara och om vi lämnar dem åt marknaden riskerar vi att få ökad segregation, med kraftigt negativa konsekvenser som följd. Bostäder är något vi konsumerar tillsammans, som Ali Esbati förklarar i en krönika. Om jag köper en korv kommer det inte att påverka din värdering av korvar. Om jag däremot köper en lägenhet bredvid dig, eller om jag bygger ett hus mittemot ditt hus, kommer det påverka hur du värderar ditt boende. Bostäder är inte och kan inte vara en enskilds angelägenhet, vilket gör argumenten att de ska lämnas till den privata marknaden något märkliga.
Men vad säger då marknadshyreförespråkarna om detta? Jo, att dagens system redan är segregerande och leder till bostadsbrist. Det kan vem som helst se. Dagens system fungerar inte. Det håller jag med om. Men det är ett argument för att vi behöver en annan modell, inte ett argument för att vi behöver marknadshyror. För att tackla bostadsbristen och segregationen krävs det aktiv politik. Att införa marknadshyra är i stället att ytterligare förlägga ansvaret för bostadssituationen på privatpersoner i stället för samhället. Hittills har inte samhällets tillbakadragande från aktiv bostadspolitik varit lyckosam.
Vad kan vi göra i stället? När det kommer till segregationen skulle kösystemet till de hyresrätter som finns i dag behöva göras om. Vi skulle kunna ställa krav på privata hyresvärdar att ha en viss andel av sina lägenheter i de kommunala bostadsköerna. Vidare skulle vi kunna bestämma vilka inkomstkrav och liknande som skulle gälla för dessa lägenheter, så att inte helprivatiserade bostadsområden med låg hyra kan stänga ute arbetslösa, till exempel. Det är också möjligt att omvänt ställa krav eller ge förtur till personer som har arbete och söker bostad i ”utsatta områden”.
Renoveringar av allmännyttan skulle behöva genomföras utan att hyreshöjningar följer, likt Gårdstensbostäder gjorde i Gårdsten. Likt Gårdstensbostäder behöver fler allmännyttiga bostadsbolag öka sitt lokala engagemang. Beroende på behov kan det innebära att tillfälligt driva livsmedelsaffär, inrätta huschefer eller vad det nu kan vara. Helt enkelt att agera politiskt och för samhällsintresset i stället för att leka marknad. Att agera på det sättet, i stället för att offentliga bostadsbolag ska vara ”affärsmässiga” råkar också vara positivt för samhällsekonomin.
Jag tror också att vi skulle behöva göra avsteg från dagens system med kötid i kommunala bostadsköer för att få förstahandskontrakt och i vissa fall införa lottning, alternativt att man hamnar högre upp i kön för varje bostad man visat intresse för (i stället för passiv kötid).4 Då premieras den som aktivt söker boende (och alltså har ett behov) framför de som passivt kan vänta på att kötiden blir lång (vilket oftast går för att man redan har ett boende ordnat). Man behöver förstås fortfarande komma åt svartkontrakt och möjligheten att byta kontrakt skulle behöva ses över.
När det kommer till bristen på överkomligt prissatta hyresrätter behövs en mer aktiv politik från det offentliga. Antagligen skulle det behövs kommunala, regionala eller statliga byggbolag som agerar utan vinstintresse, för att öka konkurrensen på byggmarknaden:
Bostadsbyggande är nu helt i händerna på aktörer som aktivt gynnas av bostadsbristen, med få incitament att pressa sina kostnader. Därför är argumenten för att etablera icke-kommersiella byggbolag lika relevanta nu som för 100 år sedan.
Dessutom behövs ett kraftigare investeringsstöd (än det moderaterna avskaffade) för hyresrätter tillsammans med krav och stöd från statens sida för att få kommunerna att öka byggtakten.
Slutnotering: Man brukar också argumentera för det orättvisa i att medelklassen som skaffat attraktiva förstahandskontrakt i innerstan inte behöver betala lika hög hyra som alla andra. Det roliga med de som ser denna orättvisa är att de verkar anse det vara höjden av rättvisa om det i stället blir de oerhört mycket rikare fastighetsägarna som får ett miljardregn bara som tack för att de råkar äga fastigheterna – helt utan att behöva lyfta ett finger. (Det finns dock dem som räknat på fiffiga lösningar för att så inte ska bli fallet.)
Slutnotering 2: Frågan är också var systemet med marknadshyra ska sluta? Vem har sagt att det är förenligt med marknadsekonomi att vi har livstidskontrakt på våra hyresrätter? Kanske bör de skrivas för tre månader i stöten? Med införd marknadshyra har fastighetsägarna fått nya fräscha miljarder att använda för att lobba för ännu mer fastighetsägarvänlig politik.
Detta är förmodligen räknat i underkant, då t.ex. Bonava, som avknoppats från NCC, räknas som en helt fristående aktör.
I en tidigare version av denna text kunde man få intrycket av att byggbolagen är byggherrar för hyresrätter. Det är sällan fallet. Det byggbolagen, genom sin oligopolställning, kan göra är att höja priserna och på så sätt pressas utbudet ned. Om vi har marknadshyror ökar det möjligheten att höja priserna, eftersom priset för fastigheten som byggs kan bli högre.
Frågan är om vi verkligen vill avskaffa dess inlåsningseffekter? Vill vi verkligen att människor som bott 25–30 år i samma bostad ska känna att de måste lämna den (oavsett om bostaden är en hyresrätt, bostadsrätt eller äganderätt)? Vill vi det så borde vi inte endast vilja ha marknadshyror utan också en fastighethetsskatt utan den ”spärr” som alltid föreslås och som innebär att människor med låga inkomster inte får för hög fastighetsskatt. Äldre borde vare sig bo kvar i sina stora villor eller hyresrätter enligt detta synsätt. Själv är jag osäker på om det faktum att människor kan bo kvar i sina hem, även när hemmen är ”för stora” för att barnen flyttat ut, ska betraktas som en ineffektivitet. Hemmet är en trygghet, och att människor känner att de kan bo kvar i sina hem så länge de önskar har ett egenvärde. Problem uppstår om människor bor kvar för att det inte finns några alternativ (t.ex. att hyresrätter p.g.a. marknadshyra blivit för dyra för att flytta till).
Här skulle reglerna också vara som i dag att den som tackar nej till två eller tre lägenheter som de visat intresse för och fått första plats på får sin kötid nollställd.